在这期间，炒房团里的房子就自己卖给自己，现金却因为炒房子时可以向银行贷款而变得越来越多，在这个时候，那些想买房投资的个人就会因为这个地段升值速度较客观而青睐这些房子，这个地段买房子的人自然会越来越多，房价也就越来越高。炒房团的房子依然转来转去，转一次现金就多一点，再用这些多出的现金继续买进周边的房子。

　　接着，炒房团因为手上已经有了不少房子，为了避免风险必须马上将房子出手。在出手的定价时，他们的房价总是会比市价低那么一点点。那些只低了一点的房子马上就会被房产投资者和刚性需求买房者买走。

　　“一些只买了半年或一年就出卖的房子，大多都是这样的。”宋女士说。

　　开发商：内部认购害惨真正买主

　　而在某房产公司从事策划工作的高先生告诉记者，炒房之所以能得逞，根本原因在于开发商自己主力参与。一般而言，开发商在正式开盘之前会有一个内部认购，通过这个内部认购，开发商了解大致有多少真正的购房者。根据一套计算方法，他们知道房价炒到多少还有真正的买主，并以此决定可以留下多少套房子来进行安全炒作。在大多数情况下，他们至少可以赚到卖给自己的那一轮炒作的金额而不露出马脚，这是因为有真实的交易将这种假交易掩盖掉了。在这一轮中，直接的受害者有两个，一是后续购房者，一是贷款银行;前者要以比先期认购者高得多的价格来获得一套房子;而后者(银行)将承担更大的风险：如果炒房者没有能力再次将房子转手给真实购房者，那么这就造成了一笔烂账——炒家已经从银行拿走了大笔现金，留下无法转手的房子，更重要的是没有任何办法去追回这笔现金，因为这个过程是看起来合法的。只要开发商把炒出来资金的一部分用于这个楼盘完工，这场炒作就会安全地被屏蔽，成为房价攀升的又一只看不见的黑手。

　　业内人士透露：政府干预很难影响市场需求 房价下降并不容易

　　■记者李小凤

　　阳光讯自从国庆节过后，国家出台了一系列政策，加息、提高首付，征收房产税等，可是西安的房价并没有因此而下降，10月西安的房价同比涨幅名列全国第五。很多市民对此不解，为什么国家的重拳出击，对房价却没有丝毫影响。昨日记者采访了一位从事了8年房地产销售的李小姐，或许她的回答能解除市民心中的疑惑。

　　政府干预很难影响市场需求

　　家住东郊的李小姐从事了8年的房地产销售，对于国家政策对西安房价的影响，李小姐告诉记者：“政策出来其实本不太会影响市场的刚性需求，还是有大量无房者需求买房，那么第一次买房的客户群体，这项政策对它们是没有很大影响的。再者，能买第二套、第三套的肯定是有钱人，有实力的人如果真的看好好几处房产，就有购买能力，那么他们可以一次性付款，不用贷款，所以国家政策对这些有钱人来说没什么影响。还有就是开发商从国家手里拿地，是要钱的，土地的成本本身就高，再加上开发商从开发到预售，到交房这一系列环节都是要钱的，他要收回他的成本的同时还要有利润，所以房价下降很难。”

　　在观望的多数是想投资的

　　对于现在的购房者，李小姐说，现在观望的多数是要投资的，手里有闲钱的，才会观望，因为不着急住房，而且投资肯定是希望拿个最低价，然后以高价卖出嘛，抛房的多数是炒房的，投资的，少数也有急需用钱的或者想换个更好的房子。

　　炒房时代终结为时不远了

　　连日来，楼市调控重拳频出，且目标直指投机型购房。自2003年以来，中央出台了多少楼市调控政策，数都数不清了。但历年的调控政策，基本上对市场走势没有起到实质性的效果。这一次仍会如此吗?回答这个问题，首先需要弄清楚推动房价暴涨的原因是什么。如果说前些年房价上涨主要还是有自住型的刚性需求在起作用的话，那么最近的房价走势极大程度是由炒房所导致的。理由很简单，在目前的高房价之下，租金收益和房价早已不成比例，买得起房且用于自住的购房者应该差不多都已经买房了，敢于搏击目前高房价的，大多数是投机客。此外，宽松的银行信贷政策也是炒房盛行的助推器。这是立足于市场本身的两点基本判断。由此反观目前的政策，提高二套房首付比例和按揭利率，可以认为是针对炒房的精确打击行动。

　　政策效果能否很快显现，取决于三个因素：第一，遏制炒房的政策是否会得到有效执行;第二，中央政府如何判断房价下跌对实体经济可能产生的影响;第三，地方政府是否会有消解性的政策出台。先看第一点，目前的政策是国务院绕过相关部委和地方政策直接出台的一刀切政策，短期内对这些政策的执行是刚性的，银行和地方政府没有回旋的余地;第二，在住房成为一个炒作工具的事实之下，房价下跌，不会对实体经济有太大的实质性影响。而房价脱离实体经济持续暴涨，长期内则必定会产生灾难性后果，相信在这一点上，中央政府的判断是清晰的，不会为利益集团种种耸人听闻的言论所左右;第三，地方政府不愿意房价下跌，这会影响地方政府的卖地收入，但地方政府可打的牌并不多，无非是减少土地供应而已，可是被炒家囤积的房源在完成充分换手之前，减少土地供应是不会对市场产生立竿见影的效果的。即便这些政策效果不明显，对中央政府来说，打击炒房还有住房保有税、住房转让的高额所得税、加大土地供应等三类政策工具可供选择。

　　对于市场上的炒家来说，不应该抱怨目前的政策太过无情。在长期内，市场是有效的，脱离了基本面的房价暴涨态势不可能持续。事实上，尽管前一段时期房地产市场可谓是烈火烹油一般，但地产股的走势在四月初已经开始小幅下调，这表明市场本身已经有自我调整的需求了。这一点，广大的炒家们就没有注意到吗? 苏振华

　　本版稿件除署名外由记者马超采写