律师观点

不收保证金物业就没辙了?

如果不收装修保证金，物业公司该怎么办？难道真的无法控制局面吗？

前阵子，家住城北的姜琳女士终于完成了新家的装修，正在享受乔迁之喜。姜琳所住小区的物业管理十分周全，所以整个装修过程令装饰公司、业主和物业公司三方都非常满意。据姜琳介绍，装修前，物业公司就告知了她和装饰公司该小区的物业规定。例如，超过22点不允许施工；材料不得堆放在小区公共休闲设施区域等等。装修期间，物业公司派专人巡视装修现场，严格以物业规定进行管理。最终，装修顺利完成。自始至终，物业公司都未收取装修保证金之类的费用。

但是仍有许多物业公司认为，如果不收装修保证金，对于那些野蛮装修、破坏公共设施的行为难以处理。

对此，陕西至睿诚律师事务所韩斌律师认为，物业公司与业主间是平等的民事主体，他们之间存在着服务合同关系，如果物业公司提供了额外的服务，并被业主接受，那么物业公司就有理由收取相应的费用。反之，如果并没有额外的服务却巧立名目收费，或在没有出现工程质量问题的情况下，扣押、拒绝退回押金等，这些行为肯定是不合理也不合法的。至于业主与装修公司之间的装修行为，韩斌建议可以采取订协议来层层约束的方式进行管理。

由于业主与物业、装饰公司签署的三方合同属于民事合同，所以物业虽然具有一定的监督和管理权，但这仅限于小区外部设施如公共绿地、楼梯等项目的维护。涉及室内装修的禁止行为和注意事项，物业只能先对装修业主和装饰公司进行提醒和警告；如果装修公司违反规定，物业也只能根据合同追究违约责任，而没有权利做进一步的处理。这样的结果也许会使物业公司既定的管理条例形同虚设，无法进行有效的管理。

但是法律界人士再次强调，物业公司与业主是平等的民事关系，物业公司制定的管理规则要遵循平等自愿的原则，而不是只为了有效管理，牺牲业主的个人利益。